Um crédito habitação de 200.000€ a 30 anos pode custar mais 100.000€ em juros do que o valor do imóvel, dependendo da Euribor e do spread negociado. A prestação mensal é apenas o começo: há o IMT, o Imposto do Selo, a avaliação bancária, os seguros obrigatórios e os custos de escritura. O Banco de Portugal impõe um DSTI máximo de 50% para aprovação de novas operações. Para uma gestão financeira prudente, o nível recomendado não deve ultrapassar 35%. Este guia e simulador detalham todos os custos reais, a fórmula de amortização francesa e o que podes esperar negociar com o banco.
O que é
Um guia completo sobre crédito habitação em Portugal: da avaliação bancária à escritura, incluindo simulador de prestações e análise dos custos totais de propriedade.
O que aprendes
Como funciona a amortização francesa, o que é a Euribor, como calcular o DSTI, quais os custos adicionais (IMT, IS, avaliação) e como comparar propostas de bancos diferentes.
O que podes fazer
Simular diferentes montantes, prazos e taxas para ver a prestação mensal e o custo total do crédito, e perceber se o teu DSTI está dentro dos limites recomendados pelo Banco de Portugal.
Edição 2026
Tudo o que precisas de saber antes de pedir um empréstimo para comprar casa, sem letra miúda.
Quanto Posso Pedir? A Regra DSTI
O DSTI (Debt Service To Income) mede o peso de todas as tuas prestações mensais no rendimento líquido do agregado familiar. O Banco de Portugal estabelece um limite máximo de 50% para aprovação de novos créditos (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2023). Para uma gestão financeira prudente, o nível recomendado situa-se nos 35% ou abaixo.
Custos Iniciais e Impostos
Além da entrada (mínimo 10% para HPP, 20% para 2.ª habitação e não residentes), existem custos de transação que surpreendem muitos compradores. Reserva sempre 6-8% do valor de compra para estes encargos.
IMT
Variável
Taxa progressiva até 8%. HPP até €97.064 pode ter isenção (verificar valores atuais). Jovens que ainda não tenham completado 35 anos à data da escritura: isenção total de IMT e Imposto do Selo na primeira HPP (regime introduzido no OE 2024, Lei n.º 82-A/2023, e aplicável no enquadramento em vigor em 2026). Confirma sempre os limites e condições atualizados no Portal das Finanças.
Imposto de Selo
~0,8%+
0,8% sobre o valor da escritura + 0,6% sobre o valor do crédito concedido.
Escritura e Registo
€800–1.200
Custos notariais e registo na Conservatória do Registo Predial.
Avaliação bancária
€200–400
Pago ao banco. O perito avalia o imóvel para determinar o LTV.
Seguros obrigatórios
Anuais
Seguro de Vida (exigido pelo banco) + Seguro Multirriscos (obrigatório por lei).
*Valores estimativos para um imóvel de €200.000 em habitação própria e permanente. Verifica sempre os valores exatos com o teu advogado ou solicitador.
Taxa Fixa vs Variável vs Mista
| Tipo | Vantagens | Riscos | Perfil ideal |
|---|---|---|---|
| Taxa Variável |
Prestação inicial mais baixa. Beneficia quando a Euribor desce. | Exposto a subidas de Euribor. Prestação pode duplicar. | Otimista / Flexível |
| Taxa Fixa |
Prestação sempre igual. Planeia com certeza absoluta. | Custo de oportunidade se a Euribor baixar muito. | Cauteloso / Família |
| Taxa Mista |
Fixa 5-10 anos, depois variável. Planeia a médio prazo. | Incerteza após o período fixo terminar. | Equilibrado |
O Processo Passo a Passo
Simulação & Pré-aprovação
Faz simulações em pelo menos 3 bancos. Compara sempre o TAEG, não só a TAN ou a prestação. Obtém uma carta de pré-aprovação antes de procurar casa, dá-te poder de negociação.
Escolha do Imóvel & CPCV
Contrato Promessa de Compra e Venda. Pagas um sinal (tipicamente 10-20% do valor). Se desistires sem justa causa, perdes o sinal. Se o vendedor desistir, devolve em dobro (Código Civil, Art. 442.º).
Atenção: Nunca assines um CPCV sem teres uma pré-aprovação de crédito sólida. Se o banco recusar o crédito posteriormente, podes perder o sinal pago.
Avaliação Bancária & Aprovação
O banco envia um perito para avaliar o imóvel. O empréstimo será o mínimo entre o valor de compra e o valor de avaliação, multiplicado pela percentagem de financiamento (90% ou 80%).
Escritura Final & Chaves
Assinatura oficial no notário. Pagas os impostos (IMT e IS). O banco liberta o crédito. Regista o imóvel em teu nome na Conservatória. Recebes as chaves!
Erros Mais Comuns
Ir ao primeiro banco sem comparar
Diferenças de 0,2-0,3% no spread parecem pequenas mas em 30 anos valem €15.000-25.000. Usa intermediários de crédito, são gratuitos para o comprador e têm acesso a condições especiais.
Comparar TAN em vez do TAEG
A TAN é só a taxa de juro. O TAEG (Taxa Anual Encargos Efetiva Global) inclui comissões, seguros obrigatórios e outros encargos. É o único número que permite comparar propostas de forma justa.
Esvaziar as poupanças na entrada
Depois de comprar casa, os imprevistos multiplicam-se. Uma avaria no aquecedor pode custar €2.000+. Nunca uses o fundo de emergência na entrada, precisa de existir mesmo após a compra.
Não verificar o registo predial e caderneta
Verifica sempre a certidão do registo predial (ônus e encargos), a caderneta predial (descrição e área), e o certificado energético antes de assinar o CPCV. Um advogado ou solicitador custa €200-500 e evita surpresas muito maiores.
Simulador de Prestação
Estimativa educativa. Sem comissões nem seguros. Para proposta rigorosa, contacta um banco.
Varia por município.
Resultados detalhados
*Inclui prestação + seguro + IMI mensal. Limite BdP para aprovação: DSTI máx. 50% (Recomendação Macroprudencial n.º 1/2023). Para gestão prudente, recomenda-se DSTI ≤ 35%.
Perguntas Frequentes
A resposta matemática: se a taxa do crédito for inferior ao retorno esperado dos investimentos, compensa mais investir. Com taxas variáveis atualmente em 3-4,5% e retorno histórico de ETF em ~7%, a teoria diz para investir.
Mas amortizar tem valor psicológico real: menor prestação, menor exposição a subidas de Euribor, paz de espírito. Uma solução equilibrada popular: 50% para amortizar, 50% para investir.
Antes de amortizar, verifica se a tua taxa é variável ou fixa: a comissão de reembolso antecipado está legalmente limitada a 0,5% do capital reembolsado (taxa variável) ou 2% (taxa fixa), ao abrigo do DL n.º 74-A/2017, Art. 23.º.
Para Habitação Própria Permanente (HPP), os bancos financiam até 90% do valor de avaliação ou compra (o mais baixo dos dois). Os restantes 10% mais os custos de transação (6-8%) têm de vir de capitais próprios, não podes pedir outro crédito para a entrada.
Para segunda habitação e não residentes: máximo de 80%. O Banco de Portugal pode ainda exigir garantias adicionais.
Geralmente sim. Os intermediários de crédito (como a Habitus, a Credinova ou a ComparaJá) são gratuitos para o comprador (são remunerados pelo banco). Têm acesso a condições que muitas vezes não estão disponíveis ao balcão e poupam-te tempo enorme a comparar propostas.
Verifica sempre se o intermediário está registado no Banco de Portugal (registo obrigatório desde 2018).
Após o banco entregar a proposta definitiva (FINE, Ficha de Informação Normalizada Europeia), tens 7 dias de reflexão obrigatórios antes de poder assinar o contrato (DL n.º 74-A/2017, Art. 13.º). Durante este período, a proposta do banco é vinculativa, podes compará-la com outras sem pressão.
Sim. A portabilidade do crédito habitação permite mudar de banco sem perder o imóvel como garantia. O novo banco liquida o capital em dívida ao banco anterior e emite um novo contrato nas condições negociadas. Os custos associados (nova avaliação, registo da hipoteca) são geralmente baixos e podem ser facilmente compensados pela diferença de spread ao longo do prazo.
Em créditos com taxa variável, o banco atual não pode cobrar qualquer comissão pela transferência (DL n.º 74-A/2017, Art. 23.º). Em taxa fixa, pode aplicar a comissão de reembolso antecipado de até 2%. Vale a pena simular a diferença antes de decidir.
Sim. A renegociação do crédito habitação com o banco onde tens o empréstimo é sempre possível, embora o banco não seja obrigado a aceitar. A chave está em chegares à mesa com argumentos concretos: propostas de outros bancos, historial de pagamentos sem falhas e o valor atual do teu imóvel face ao capital em dívida (LTV).
O que podes renegociar:
- Redução do spread (a margem que o banco adiciona à Euribor)
- Mudança de taxa variável para fixa (ou vice-versa)
- Redução ou eliminação de produtos associados (seguros, cartões) com impacto no spread
- Alargamento ou redução do prazo do empréstimo
Como ter mais poder de negociação:
- Obtém propostas de pelo menos dois ou três bancos concorrentes por escrito (FINE e TAEG)
- Apresenta o teu historial de pagamento sem incumprimentos
- Se o imóvel valorizou, o teu LTV desceu, o que reduz o risco para o banco e justifica um spread mais baixo
- Se tens um spread superior a 1,5%, há margem real para negociar no mercado atual
Conselho prático: pede ao banco uma simulação de renegociação por escrito antes de avançares para a portabilidade. Muitas vezes o banco preferirá reter o cliente a perdê-lo, especialmente se tiveres propostas concretas de outros bancos na mão. Compara sempre a proposta de renegociação com a proposta do banco concorrente usando o TAEG, não apenas o spread.
Fontes e Referências
- Banco de Portugal: Crédito Habitação: regulação, TAEG, guias do mutuário
- Banco de Portugal: Recomendação Macroprudencial n.º 1/2023: limite DSTI 50%, LTV máximos e maturidades por idade
- Euribor-rates.eu: histórico e valores atuais da Euribor
- AT: Código do IMT: Código do IMT, aprovado pelo DL n.º 287/2003, de 12 de Novembro, com alterações subsequentes
- AT: Imposto do Selo: taxas aplicáveis ao crédito habitação
- OE 2024: Lei n.º 82-A/2023, de 31 de Dezembro: regime de isenção de IMT e Imposto do Selo para jovens na primeira habitação própria permanente (consultar versão e limites em vigor em 2026 no Portal das Finanças)
- DL n.º 74-A/2017, de 23 de Junho: regime jurídico dos contratos de crédito à habitação: período de reflexão (Art. 13.º), comissões de reembolso antecipado (Art. 23.º), portabilidade
- DECO: Defesa do Consumidor: comparação de propostas e direitos do consumidor
- Banco de Portugal: Calculadora de Crédito
Os valores de IMT, taxas e prestações são estimativas educativas. Confirma sempre com o banco e com um notário antes de assinar qualquer contrato.