O IMI é cobrado todos os anos pela Autoridade Tributária com base no Valor Patrimonial Tributário do imóvel. Este guia explica como é calculado, quais as isenções disponíveis e como contestar o VPT.
O que é
Um simulador e guia completo sobre o Imposto Municipal sobre Imóveis: taxas municipais, isenção HPP, reduções por dependentes, prazos de pagamento e como calcular o teu IMI exato.
O que aprendes
Como a AT calcula o VPT, quais as taxas aplicadas por município, em que condições podes pedir isenção (HPP), quais os descontos por dependentes, e como contestar uma avaliação incorreta.
O que podes fazer
Calcular o IMI estimado do teu imóvel inserindo o VPT e o município, ver o impacto das isenções e reduções por dependentes, e perceber quando e como podes pedir reavaliação.
O que é o IMI
O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) é um imposto periódico que incide sobre o valor dos prédios situados em Portugal. É cobrado anualmente e o produto da cobrança reverte a favor do município onde o imóvel está localizado.
Ao contrário do que muita gente pensa, o IMI não incide sobre o preço de compra nem sobre o valor de mercado do imóvel. A base de cálculo é o Valor Patrimonial Tributário (VPT), determinado pela AT através de uma fórmula que considera a área, a localização, a qualidade construtiva e a vetustez do imóvel.
O que influencia o VPT
- Area bruta de construcao e dependencias
- Coeficiente de localização (zona AT)
- Coeficiente de qualidade e conforto
- Coeficiente de vetustez (idade do imóvel)
- Coeficiente de afetacao (habitacao, comercio, etc.)
VPT vs Valor de Mercado
- O VPT costuma ser inferior ao valor de mercado
- Em Lisboa/Porto pode ser 40-60% do valor real
- Imóveis antigos têm VPT ainda mais desajustado
- Podes pedir avaliação geral de 3 em 3 anos
- Nova avaliação pode subir ou descer o VPT
Taxas de IMI em 2026
As taxas do IMI para prédios urbanos são definidas anualmente por cada câmara municipal, dentro dos limites legais estabelecidos no Art.º 112.º do CIMI. Eis as principais referências:
Taxas por tipo de prédio
Principais municípios (2026)
As taxas por município são indicativas e fixadas anualmente por cada câmara. Confirma sempre a taxa do teu município no Portal das Finanças antes de tomar qualquer decisão.
Isenções de IMI
Há duas situações principais em que podes pagar menos IMI ou ficar totalmente isento.
Isenção por habitação própria e permanente
Se o VPT não ultrapassar 125.000 euros e o rendimento bruto total do agregado familiar não exceder 153.300 euros, tens isenção de IMI durante os primeiros 3 anos após a aquisição (Art.º 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Tens de requerer esta isenção junto da AT até ao final do ano da escritura: se não o fizeres dentro desse prazo, o benefício caduca.
Desconto por dependentes
O agregado familiar tem direito a um desconto no IMI da HPP com base nos dependentes: 20 euros com 1 dependente, 40 euros com 2 e 70 euros com 3 ou mais (Art.º 112.º-A do CIMI). Este desconto aplica-se apenas ao imóvel afeto a habitação própria e permanente.
Redução por eficiência energética
Imóveis com certificado energético A ou A+ podem beneficiar de reduções na taxa de IMI, consoante a deliberação do município. Consulta a câmara local para saber se esta redução está em vigor.
Simula o teu IMI
Consta na caderneta predial ou no Portal das Finanças
Usa a taxa máxima se não encontrares o teu município
VPT até 125.000 euros: isenção nos primeiros 3 anos. Assinala para veres se podes estar isento.
Forma de pagamento
Duas prestações: maio e novembro
Cálculo indicativo com base nas taxas municipais de 2026. As taxas são fixadas anualmente pelas câmaras municipais. Confirma sempre no Portal das Finanças.
Quando e como pagar
O IMI é liquidado anualmente pela AT e o aviso de cobrança é enviado para o domicílio fiscal. O número de prestações depende do valor total a pagar (Art.º 120.º do CIMI):
O pagamento pode ser feito por débito directo, homebanking ou multibanco. Em caso de atraso, há acréscimo de juros de mora.
Se não receberes o aviso de IMI, a obrigação de pagamento mantém-se. Confirma o teu domicílio fiscal no Portal das Finanças.
O VPT parece alto? Podes contestar
Se achares que o VPT do teu imóvel está sobreavaliado, tens o direito de pedir uma segunda avaliação ao abrigo do Art.º 76.º do CIMI. Esta é gratuita se a diferença entre o VPT atual e o resultado da nova avaliação for superior a um quarto do valor em causa.
Pede a segunda avaliação
Acede ao Portal das Finanças e submete o pedido de segunda avaliação ao prédio. Só é possível de 3 em 3 anos.
Avaliação por peritos da AT
A AT designa dois peritos para avaliar o imóvel. Tens o direito de designar um perito da tua confiança para integrar a comissão.
Resultado vinculativo
O novo VPT substitui o anterior. Atenção: pode subir ou descer. Se o novo VPT subir, ou se a diferença entre os dois valores for inferior a um quarto do VPT atual, as custas da avaliação são da tua responsabilidade. Informa-te junto da AT sobre o valor das custas antes de avançar.
AIMI: Adicional ao IMI
O Adicional ao IMI (AIMI) é um imposto adicional que incide sobre o valor total dos imóveis urbanos habitacionais e terrenos para construção detidos por um contribuinte, quando esse valor ultrapassa determinados limiares. É cobrado pela AT e aplicado sobre o valor global da carteira imobiliária, não imóvel a imóvel (Art.º 135.º-F do CIMI).
Taxas de AIMI para pessoas singulares
Casais em comunhão
Casais casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta, o que duplica a dedução para 1.200.000 euros. Esta opção deve ser exercida na declaração de IRS.
O que não conta para o AIMI
Imóveis comerciais, industriais e de serviços não entram no cálculo do AIMI. Apenas imóveis habitacionais e terrenos para construção urbana são considerados.
Fonte: Art.º 135.º-A a 135.º-J do CIMI. O AIMI é cobrado anualmente em setembro, com referência ao ano civil anterior.
IMI e arrendamento
Se tens um imóvel arrendado, o IMI que pagas sobre esse imóvel pode ser deduzido como encargo na declaração de IRS, na categoria F (rendimentos prediais). Isto significa que o IMI reduz o lucro tributável do arrendamento: pagas IRS apenas sobre a diferença entre as rendas recebidas e os encargos suportados, incluindo o IMI.
Exemplo prático
Se recebeste 6.000 euros de renda num ano e pagaste 400 euros de IMI pelo mesmo imóvel, o rendimento tributável na categoria F é de 5.600 euros, não de 6.000 euros. O IMI pago é deduzido automaticamente ao declarares os encargos no Anexo F do IRS.
Esta dedução aplica-se apenas a imóveis efetivamente arrendados e com contrato registado nas Finanças. Imóveis vagios ou de uso próprio não beneficiam desta regra. Consulta o Art.º 41.º do Código do IRS para os detalhes.