A maioria das pessoas paga o IMI todos os anos sem perceber se está a pagar o valor correto. Há dois erros muito comuns: não ter pedido a isenção por habitação própria permanente (quem comprou casa para morar pode estar isento nos primeiros anos) e não saber que ter filhos a cargo dá direito a um desconto direto no valor final. Antes de calculares, vale também verificar se o VPT em que o imposto se baseia está correto. Se estiver sobreavaliado, podes contestá-lo e pagar menos.
O que é
Um simulador e guia completo sobre o Imposto Municipal sobre Imóveis: taxas municipais, isenção HPP, reduções por dependentes, prazos de pagamento e como calcular o teu IMI exato.
O que aprendes
Como a AT calcula o VPT, quais as taxas aplicadas por município, em que condições podes pedir isenção (HPP), quais os descontos por dependentes, e como contestar uma avaliação incorreta.
O que podes fazer
Calcular o IMI estimado do teu imóvel inserindo o VPT e o município, ver o impacto das isenções e reduções por dependentes, e perceber quando e como podes pedir reavaliação.
O que é o IMI
O Imposto Municipal sobre Imóveis é um imposto periódico que incide sobre o valor dos prédios situados em Portugal. É cobrado anualmente e o produto da cobrança reverte a favor do município onde o imóvel está localizado.
Ao contrário do que muita gente pensa, o IMI não incide sobre o preço de compra nem sobre o valor de mercado do imóvel. A base de cálculo é o Valor Patrimonial Tributário, determinado pela AT através de uma fórmula que considera a área, a localização, a qualidade construtiva e a vetustez (idade) do imóvel.
O que influencia o VPT
- Área bruta de construção e dependências
- Coeficiente de localização (zona fiscal AT)
- Coeficiente de qualidade e conforto
- Coeficiente de vetustez (idade do imóvel)
- Coeficiente de afetação (habitação, comércio, etc.)
VPT vs Valor de Mercado
- O VPT costuma ser inferior ao valor real de mercado
- Em grandes centros pode ser 40% a 60% do valor comercial
- Imóveis antigos mantêm VPTs frequentemente desfasados
- Podes pedir uma reavaliação fiscal de 3 em 3 anos
- A nova avaliação pode tanto descer como subir o imposto
Taxas de IMI em 2026
As taxas do IMI para prédios urbanos são definidas anualmente por cada câmara municipal, dentro dos limites legais estabelecidos no Art.º 112.º do CIMI. Eis as principais referências:
Taxas por tipo de prédio
Principais municípios (2026)
As taxas por município são indicativas e fixadas anualmente por cada câmara. Confirma sempre a taxa do teu município no Portal das Finanças antes de tomar qualquer decisão.
Isenções de IMI
Há três situações principais em que podes pagar menos IMI ou ficar totalmente isento:
Isenção por habitação própria e permanente
Se o VPT não ultrapassar 125.000 euros e o rendimento bruto total do agregado familiar não exceder 153.300 euros, tens isenção de IMI durante os primeiros 3 anos após a aquisição (Art.º 46.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). Esta isenção costuma ser aplicada automaticamente pela AT, mas convém confirmar no Portal das Finanças. Se não tiver sido aplicada, tens 60 dias após passarem 6 meses sobre a escritura para a pedires. Consulta também o nosso guia de custos do crédito habitação para outros benefícios fiscais.
Desconto por dependentes
O agregado familiar tem direito a um desconto no IMI da HPP com base nos dependentes: 30 euros com 1 dependente, 70 euros com 2 e 140 euros com 3 ou mais (Art.º 112.º-A do CIMI). Este desconto aplica-se apenas ao imóvel afeto a habitação própria e permanente.
Redução por eficiência energética
Imóveis com certificado energético A ou A+ podem beneficiar de reduções na taxa de IMI, consoante a deliberação do município. Consulta a câmara local para saber se esta redução está em vigor no teu concelho.
Simula o teu IMI
Consta na caderneta predial ou no Portal das Finanças
A taxa está entre 0,30% e 0,45%. Se não souberes a do teu município, usa 0,45% (máximo legal). Podes confirmar no Portal das Finanças.
VPT até 125.000 euros: isenção nos primeiros 3 anos. Assinala para veres se podes estar isento.
Calendário de Pagamento
Depende do valor final: pode ser liquidado em 1, 2 ou 3 prestações ao longo do ano.
Cálculo indicativo com base nas taxas municipais de 2026. As taxas são fixadas anualmente pelas câmaras municipais. Confirma sempre no Portal das Finanças.
Quando e como pagar
O IMI é liquidado anualmente pela AT e o aviso de cobrança é enviado para o domicílio fiscal. O número de prestações depende do valor total a pagar (Art.º 120.º do CIMI):
O pagamento pode ser feito por débito direto, homebanking (banca online) ou multibanco. Em caso de atraso, há acréscimo de juros de mora.
Se não receberes o aviso de IMI, a obrigação de pagamento mantém-se. Confirma o teu domicílio fiscal no Portal das Finanças.
O VPT parece alto? Podes contestar
Se achares que o VPT do teu imóvel está sobreavaliado, tens o direito de pedir uma segunda avaliação ao abrigo do Art.º 76.º do CIMI. Segundo a lei, o VPT considera-se distorcido quando difere em mais de 15% do valor de mercado.
Pede a segunda avaliação
Acede ao Portal das Finanças e submete o pedido de segunda avaliação ao prédio. Esta reavaliação fiscal só é permitida de 3 em 3 anos.
Avaliação por peritos da AT
A AT designa dois peritos para avaliar o imóvel. Tens o direito de indicar um perito da tua confiança para integrar a comissão de avaliação.
Resultado vinculativo
O novo VPT substitui formalmente o anterior. Atenção: o valor pode descer ou subir. Confirma com rigor os coeficientes antes de avançar.
AIMI: Adicional ao IMI
O AIMI é um imposto adicional sobre o património imobiliário global. A AT soma o VPT de todas as tuas habitações e terrenos para construção urbana. Se o total ultrapassar certos limites, aplica-se esta taxa extra após deduzir 600.000 euros (ou 1.200.000 euros para casais em tributação conjunta).
Taxas de AIMI para pessoas singulares
Casais em comunhão
Casais casados ou em união de facto podem optar pela tributação conjunta, duplicando a dedução para 1.200.000 euros. Esta opção entrega-se no Portal das Finanças entre 1 de abril e 31 de maio.
O que não conta para o AIMI
Imóveis comerciais, industriais e afetos a serviços não entram no apuramento do AIMI. Apenas prédios habitacionais e terrenos para construção urbana são tributados.
Fonte: Art.º 135.º-A a 135.º-K do CIMI. O AIMI incide sobre a titularidade a 1 de janeiro do ano fiscal e é liquidado pela AT no mês de setembro em prestação única.
IMI e arrendamento
Se tens um imóvel arrendado, o IMI pago sobre esse imóvel é considerado um encargo dedutível na declaração de IRS (Categoria F: rendimentos prediais). Isto reduz a base tributável do arrendamento, pagando imposto apenas sobre o rendimento líquido real. Para compreender aprofundadamente como declarar rendimentos prediais e abater despesas, consulta o nosso guia de IRS do arrendamento.
Exemplo prático de dedução predial
Se recebeste 6.000 euros de renda num ano e suportaste 400 euros de IMI pelo mesmo imóvel, o teu rendimento sujeito a IRS na Categoria F passa a ser de 5.600 euros. O valor é deduzido mediante o preenchimento do Anexo F do IRS.
Esta dedução aplica-se apenas a imóveis com contrato de arrendamento formalmente registado na Autoridade Tributária (Art.º 41.º do Código do IRS).
Perguntas frequentes
Fontes e Referências
- Diário da República: Código do IMI (CIMI): Legislação base sobre a incidência, liquidação e taxas (Artigo 112.º) do Imposto Municipal sobre Imóveis.
- Diário da República: EBF Art.º 46.º: Isenção de IMI para Habitação Própria e Permanente (HPP).
- Autoridade Tributária: Simulador de Valor Patrimonial Tributário (VPT): Parâmetros como o Coeficiente de Localização (Cl) e Valor Base dos Prédios Edificados (Vc).
- Autoridade Tributária: Taxas de IMI por Município: Listagem anual oficial das deliberações das Assembleias Municipais.
- Autoridade Tributária: Imposto Anual, IMI e AIMI: Página oficial com as regras, escalões e prazos do IMI e do Adicional ao IMI.
- Autoridade Tributária: CIMI, Art.º 135.º-A a 135.º-K: Regras legais do Adicional ao IMI (AIMI).
As taxas municipais são fixadas anualmente por cada município e publicadas em Diário da República. A taxa apresentada por omissão (0,3%) é a mínima legal. Verifica sempre a taxa do teu município no Portal das Finanças.