Muitos senhorios pagam mais imposto do que deviam simplesmente por desconhecerem as regras: não guardam os comprovativos de obras, não deduzem as quotas de condomínio ou não sabem que um contrato de maior duração corta o imposto quase para metade. Quem paga renda também tem direito a um desconto no IRS que muita gente esquece de pedir. Este guia explica os dois lados do contrato.
O que é
Um guia e simulador completo sobre IRS de arrendamento em Portugal: a Categoria F para quem arrenda um imóvel, e a dedução à coleta para quem paga renda de casa.
O que aprendes
As taxas de IRS por duração de contrato, o que podes abater no Anexo F, os regimes novos de 2026 (Renda Moderada e Arrendamento Acessível), e como o inquilino também pode deduzir parte da renda que paga.
O que podes fazer
Simular o IRS que vais pagar como senhorio, ver a lista completa de despesas dedutíveis, e confirmar quanto podes descontar da renda se és tu quem paga.
Simulador de Imposto de Rendas (Anexo F)
Calcula o teu rendimento líquido real e o valor a pagar no IRS de 2026.
Estimativa a 12 meses sem dedução de despesas
Para abater IMI, condomínio e obras, usa a opção Avançada
1. Rendas e Período do Contrato
2. Despesas Dedutíveis no Ano
OpcionalAs prestações bancárias e os juros do crédito habitação não são dedutíveis na Categoria F.
Taxas de IRS por Duração do Contrato (Art.º 72.º do CIRS)
Em Portugal, a lei fiscal premeia quem faz contratos de arrendamento de maior duração para habitação permanente. Quanto mais longo for o prazo do contrato assinado com o inquilino, menos imposto pagas sobre o rendimento das rendas. A taxa normal, sem qualquer redução, é de 25%.
| Duração do contrato de habitação | Taxa de IRS |
|---|---|
| Menos de 2 anos, ou sem contrato de longa duração | 25% |
| 2 a 5 anos | 23% |
| 5 a 10 anos | 20% |
| 10 a 20 anos | 11% |
| 20 anos ou mais | 10% |
Se renovares o contrato pelo mesmo prazo mínimo, a taxa pode descer ainda mais a cada renovação, até ao limite previsto na lei. Se o contrato terminar antes do prazo por tua iniciativa ou por acordo com o inquilino, perdes a redução e tens de repor a diferença de imposto à Autoridade Tributária, com juros.
E se o arrendamento não for para habitação?
Lojas, escritórios, armazéns, garagens avulsas ou terrenos agrícolas não têm direito a nenhuma destas reduções. A taxa mantém-se sempre nos 28%, seja qual for a duração do contrato.
Além da duração, há ainda dois regimes novos de 2026 que podem baixar a tua taxa para 10% ou isentar-te por completo de IRS. Vê a secção Arrendamento Acessível e Renda Moderada mais abaixo.
Despesas Dedutíveis: O que Podes e Não Podes Abater (Art.º 41.º)
No Anexo F do IRS declaras o rendimento bruto das rendas e inseres as despesas que suportaste com o imóvel no mesmo ano civil. As Finanças abatem essas despesas ao valor das rendas antes de calcularem o imposto.
O que podes abater (despesas elegíveis)
- IMI: O Imposto Municipal sobre Imóveis pago no ano relativo à casa arrendada. O Adicional ao IMI (AIMI) não entra aqui, é uma despesa excluída por lei.
- Quotas de Condomínio: Despesas correntes de manutenção do prédio pagas pelo senhorio.
- Obras de Conservação: Pinturas interiores e exteriores, arranjos de canalização, eletricidade, chão ou telhado.
- Seguros do Imóvel: Seguro obrigatório de incêndio ou seguro multirriscos habitação.
- Imposto de Selo: Os 10% pagos pelo registo do contrato no Portal das Finanças. Não confundir com o Imposto de Selo de quem compra casa com crédito habitação, que é um imposto diferente e bem mais baixo.
- Certificado Energético: Custo de emissão do certificado obrigatório para arrendar.
- Taxas Municipais: Taxas de saneamento, esgotos ou iluminação associadas ao imóvel.
- Seguro de Renda: Apólice que te protege se o inquilino deixar de pagar. O prémio anual é uma despesa dedutível.
- Comissões de Imobiliária: O valor pago a uma agência para encontrar inquilino ou gerir o arrendamento.
O que não podes abater (proibido)
- Adicional ao IMI (AIMI): Ao contrário do IMI normal, a lei exclui expressamente o AIMI das despesas dedutíveis (Art.º 41.º do CIRS).
- Crédito Habitação: Prestações bancárias, amortizações de capital e juros do empréstimo.
- Mobílias e Decoração: Sofás, camas, mesas, cortinados e candeeiros comprados para a casa.
- Eletrodomésticos Novos: Frigoríficos, televisores, máquinas de lavar ou ar condicionado.
- Obras de Inovação / Ampliação: Construção de novas divisões, piscinas ou obras que alterem a estrutura do prédio.
- Despesas sem Fatura com NIF: Qualquer despesa sem documento fiscal oficial e identificação do imóvel.
Mudaste de casa e agora arrendas a antiga?
Se a casa que agora arrendas já foi a tua habitação própria e permanente, podes deduzir às rendas recebidas o valor da renda que pagas na tua nova casa, até ao limite do que recebes. É uma regra pouco conhecida do Art.º 41.º do CIRS, pensada para quem muda de cidade por trabalho e aluga a casa antiga em vez de a deixar vazia. Se financiaste a casa nova com um empréstimo, o simulador de crédito habitação ajuda a perceber os custos totais dessa mudança.
Obrigações do Senhorio no Portal das Finanças
Registar o Contrato de Arrendamento
Tens até ao fim do mês seguinte ao início do contrato para o submeter no Portal das Finanças (menu Cidadãos → Serviços → Arrendamento → Registar Contrato).
Pagar o Imposto de Selo
Paga-se uma única vez no início do contrato e corresponde a 10% do valor de um mês de renda (exemplo: para uma renda de 800 €, pagas 80 € de Imposto de Selo).
Emitir Recibos de Renda Eletrónicos Mensais
Deves emitir o recibo digital no portal até à data limite de cobrança de cada renda. Fica automaticamente disponível para o inquilino deduzir no seu IRS.
Preencher o Anexo F no IRS: Guia Prático Quadro a Quadro (Abril a Junho)
Quem tem rendas e pretende deduzir despesas reais (IMI, condomínio, obras) não pode aceitar o IRS Automático. Deves optar pela entrega manual do Modelo 3 e adicionar o Anexo F (Rendimentos Prediais).
Passo A: Adicionar o Anexo F
No Portal das Finanças, em Cidadãos → Serviços → IRS → Entregar Declaração → Preencher, clica em Adicionar Anexo e escolhe o Anexo F. No Quadro 3, indica o teu NIF e confirma a tua identificação como Sujeito Passivo.
Passo B: Quadro 4 (Rendas e identificação do imóvel)
No Quadro 4.1 (Prédios Urbanos e Rústicos), preenches uma linha por cada imóvel ou fração arrendada:
- Freguesia e Artigo: Código da freguesia e número do artigo matricial que constam na Caderneta Predial;
- Fração / Letra: A letra da fração autónoma (ex: A, B, 1.º Dto);
- NIF do Locatário: O número de contribuinte do inquilino (ou inquilinos);
- Rendas Recebidas: O total ilíquido das rendas que efetivamente recebeste no ano civil.
Passo C: Quadro 5 (Gastos e encargos suportados)
Indica as despesas dedutíveis devidamente comprovadas com fatura em teu nome e com o artigo do imóvel associado: IMI pago no ano, quotas correntes de condomínio, prémios de seguro de incêndio, despesas de manutenção/obras e certificado energético. (Nota: amortizações ou juros do crédito habitação não são dedutíveis).
Passo D: Quadro 6 (Tributação autónoma vs. englobamento)
Assinala se pretendes que as rendas líquidas sejam tributadas à taxa especial autónoma (Art.º 72.º do CIRS: entre 10% e 25% consoante a duração do contrato) ou se optas por englobar somando aos salários ou pensões nos escalões gerais de IRS.
Englobamento vs Taxa Autónoma: Quando Compensa?
Por defeito, as rendas são tributadas autonomamente à taxa fixa correspondente (25% ou menos). No entanto, no momento de entregar a declaração de IRS, o senhorio pode optar pelo englobamento, somando o rendimento das rendas aos seus salários ou pensões.
Quando compensa a Taxa Autónoma (90% dos casos)
Se trabalhas por conta de outrem ou recebes pensões que te colocam a partir do 2.º ou 3.º escalão de IRS, a taxa autónoma fixa é quase sempre muito mais favorável do que somar as rendas aos restantes rendimentos.
Quando pode compensar o Englobamento
Se o teu rendimento total for muito baixo (por exemplo, estás no 1.º escalão com taxa marginal de 12,5%) ou se tiveste prejuízo no ano (as obras e IMI foram superiores ao total de rendas cobradas).
Se também tens dividendos ou mais-valias de investimentos, o mecanismo do englobamento funciona da mesma forma para esses rendimentos, mas com o seu próprio limiar. O guia de IRS do investidor explica quando compensa, incluindo os casos em que o englobamento passa a ser obrigatório por lei.
Arrendamento Acessível e Renda Moderada: Taxa de 10% ou Isenção Total
Um pacote de medidas para a habitação criou dois regimes fiscais novos para quem pratica rendas mais baixas do que o valor de mercado. Um desce a taxa de IRS para 10%. O outro isenta o senhorio de IRS por completo. Os dois entraram em vigor em 2026 e substituem o antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, que já não existe.
| Renda Moderada | Arrendamento Acessível (RSAA) | |
|---|---|---|
| Benefício fiscal | Taxa fixa de 10% | Isenção total de IRS |
| Limite de renda | Até 2.300 € por mês em 2026 | Até 80% da mediana de renda por m² no concelho, segundo o INE |
| Duração mínima | 3 anos | 3 anos (ou 3 meses para residência temporária) |
| Prazo do regime | Rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029 | Sem data prevista para acabar |
Como aderir à Renda Moderada (10%)
Não precisas de te candidatar a nada. Se o teu contrato de arrendamento habitacional cumprir os requisitos, a taxa de 10% aplica-se automaticamente quando preenches o Anexo F, mesmo que o contrato já exista há mais tempo.
- O imóvel é a residência permanente do inquilino.
- A renda mensal não passa do limite legal de renda moderada.
- O contrato tem 3 ou mais anos e está comunicado à Autoridade Tributária.
Como aderir ao Arrendamento Acessível (RSAA)
Ao contrário da renda moderada, este regime pede um pedido de adesão junto do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU).
- 1.Comunica o contrato à Autoridade Tributária, como qualquer outro arrendamento.
- 2.Submete o contrato e o comprovativo dessa comunicação no site do IHRU, até 15 de janeiro do ano seguinte ao início do contrato.
- 3.O IHRU informa a Autoridade Tributária até final de fevereiro. A partir daí, a isenção aplica-se desde o início do contrato.
Qual compensa mais depende do teu caso. Se a renda de mercado da tua zona já é próxima do limite do Arrendamento Acessível, a isenção total costuma compensar mais. Se a diferença for grande, a taxa de 10% sobre uma renda mais alta pode deixar-te com mais dinheiro líquido no fim do ano, mesmo pagando algum imposto. Se já tinhas um contrato no antigo Programa de Apoio ao Arrendamento, mantém os benefícios fiscais sem teres de fazer nada.
És Inquilino? Também Podes Poupar no IRS
Tudo o que leste até aqui é para quem arrenda um imóvel. Se és tu quem paga a renda todos os meses, também tens direito a um desconto direto no IRS, e é um benefício que muita gente esquece de pedir.
Dedução
15% da renda paga
Limite em 2026
900 € por ano
Onde aparece
Anexo H, Quadro 7
A regra, prevista no Art.º 78.º-E do CIRS, é simples. Se a casa arrendada é a tua residência permanente, deduzes à coleta 15% do que pagaste de renda durante o ano. O limite está a subir todos os anos por causa do pacote da habitação de 2026: 900 euros para rendas pagas em 2026, 1.000 euros a partir de 2027. Se o teu rendimento coletável for baixo, o limite pode ser ainda mais alto.
Há uma regra diferente para estudantes deslocados. Se estudas a mais de 50 km de casa dos teus pais, a renda do quarto ou apartamento onde vives entra como despesa de educação, com uma dedução de 30% até 400 euros.
Como garantir que recebes a dedução
A dedução só funciona se o contrato estiver comunicado à Autoridade Tributária e o senhorio emitir o recibo eletrónico de cada renda paga. Se isso não acontecer, desde 2025 podes tu próprio comunicar o contrato no Portal das Finanças, sem precisares da colaboração do senhorio. Os valores costumam aparecer pré-preenchidos na tua declaração de IRS, mas vale sempre confirmar se estão corretos antes de submeteres. A renda é só uma das deduções à coleta disponíveis: o guia geral do IRS lista as outras, como saúde, educação e PPR.
Se pagas uma renda alta e já pensaste em comprar em vez de arrendar, vale a pena fazer as contas com calma: o comparador de comprar vs arrendar ajuda a perceber quando é que comprar realmente compensa na tua situação.
Perguntas frequentes
Fontes Oficiais e Legislação Portuguesa
- Diário da República: Código do IRS (Artigo 72.º): Taxas especiais e reduções por duração de contrato de arrendamento habitacional.
- Diário da República: Código do IRS (Artigo 41.º): Regime de dedução de despesas com manutenção, IMI e conservação de imóveis (Categoria F).
- Diário da República: Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio: Cria a taxa de 10% para renda moderada e o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), em vigor desde 1 de setembro de 2026.
- IHRU: Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana: Plataforma de adesão ao Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA).
- Autoridade Tributária e Aduaneira: Folheto Informativo de Arrendamento: Guia prático de emissão de recibos eletrónicos e registo de contratos.
- Portal das Finanças: Balcão do Arrendamento: Gestão e consulta de contratos registados e liquidação do Imposto de Selo.